Słownik Kredytu Hipotecznego

Skorzystaj ze słownika kredytowego i poznaj najważniejsze pojęcia:

Kredyt Hipoteczny

Minimalny wkład własny

Minimalny wkład własny to dopłata do kredytu, jaką kredytobiorca musi wpłacić do banku, w którym zaciąga kredyt hipoteczny. Jej celem jest obniżenie wartości zadłużenia i zwiększenie stabilności finansowej osób, które zaciągają zadłużenia na zakup mieszkania lub domu.

W Polsce obowiązuje minimalny wkład własny w wysokości 20% ceny zakupu lokalu. Istnieje jednak możliwość obniżenia tej stawki do 10% wartości mieszkania/domu w sytuacji, kiedy pozostała część zostaje objęta tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu. Taką możliwość oferują niektóre banki w Polsce. Wówczas kredytobiorca musi wpłacić 10% wartości lokalu (tzw. twardy wkład własny, którego wysokości nie da się już obniżyć), a pozostała część jest zabezpieczona na podstawie umowy pomiędzy bankiem udzielającym kredytu a towarzystwem ubezpieczeniowym. Kosztami związanymi z opłatą ubezpieczenia niskiego wkładu zazwyczaj zostaje obciążony kredytobiorca.

Całkowity Koszt Kredytu

Całkowity koszt kredytu hipotecznego to wszystkie opłaty związane z udzieleniem kredytu przez bank. Do ich poniesienia zobowiązany jest kredytobiorca. Podstawą prawną regulującą tę kwestię jest ustawa o kredycie konsumenckim z 12 maja 2011 r.

Na całkowity koszt kredytu składa się suma wszystkich opłat, czyli:

  1. Wysokość rat: oprocentowanie kredytu (marża kredytu hipotecznego i stopy procentowe WIBOR), prowizja za udzielenie kredytu, podatki,
  2. Koszty usług dodatkowych: ubezpieczenie kredytu hipotecznego , koszt wyceny nieruchomości, obsługa konta, wydanie karty itd. (jeśli jest to niezbędne do uzyskania kredytu).

Całkowity koszt kredytu określany jest w oderwaniu od parametru RRSO (Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania). Całkowity koszt kredytu to wskaźnik, dzięki któremu klient oraz pracujący na jego rzecz ekspert kredytowy mogą skorzystać z narzędzi jak porównywarka kredytów hipotecznych i znaleźć najkorzystniejszą cenowo ofertę na rynku. Pozwala to zatem na oszacowanie opłacalności różnych ofert kredytowych. Co więcej całkowity koszt kredytu jest jedynym słusznym parametrem do porównania ofert kredytów hipotecznych dwóch różnych banków, ponieważ dotyka kosztów faktycznie ponoszonych przez kredytobiorców. Sposób liczenia całkowitego kosztu kredytu dla każdego banku jest taki sam, w odróżnieniu od RRSO gdzie każdy jeden bank może posiadać inną – własną definicję liczenia tego parametru. Warto wiedzieć, że ustawa o kredycie hipotecznym wymaga od banków pokazania klientowi RRSO na umowie kredytowej, gdzie całkowity koszt kredytu jest parametrem bardziej oddającym koszt jakie może ponieść kredytobiorca w całym okresie kredytowania w porównaniu do innych banków.

Marża kredytu hipotecznego

Marża kredytu hipotecznego to jedna z części składowych oprocentowania kredytu, stanowiąca de facto właściwy zarobek banku, czyli zysk. Jej wysokość nie ma odgórnie uregulowanej wartości, więc każdy bank może ustalić własną. Wpływ ma między innymi polityka banku, minimalny wkład własny, zdolność kredytowa indywidualnego klienta oraz kwota zaciągniętego kredytu. Kredytobiorca ma jednak możliwość obniżenia jej wysokości stosując negocjacje kredytu hipotecznego. Niższa marża kredytu hipotecznego to niższa comiesięczna rata, a także niższy całkowity koszt kredytu.

Kwota zapisana jest zawsze w umowie o kredyt w postaci procentowej, a jej wysokość nie może wzrosnąć w całym okresie obowiązywania umowy. W tej sytuacji warunkiem jest terminowa spłata rat przez kredytobiorcę. Średnie marże dla kredytów hipotecznych o średnim wolumenie w Polsce wynoszą od 1,5 do 4%.

Prowizja za udzielenie kredytu

Prowizja za udzielenie kredytu to jednorazowa opłata doliczana do każdego kredytu hipotecznego. Podobnie jak marża kredytu hipotecznego czy ubezpieczenie kredytu hipotecznego, wpływa na całkowity koszt kredytu. Uiszczana jest przez kredytobiorcę na rzecz banku, który pożyczki udzielił. Może być opłacone jednorazowo bądź doliczona do rat kredytu.

Ostateczna kwota prowizji jest indywidualna i podawana zawsze w procentach. Oblicza się ją na podstawie kwoty zaciągniętego zobowiązania oraz w oparciu o indywidualny cennik banku. Prowizja za udzielenie kredytu jest jednym z parametrów, które kredytobiorca bądź działający w jego imieniu doradca kredytowy mogą negocjować. Jej wysokość może wynosić od 0 do nawet kilku procent wartości kredytu. Sprawdzenie wysokości prowizji obowiązujących w poszczególnych bankach umożliwia porównywarka kredytów hipotecznych.

Raty równe

Raty równe w kredycie hipotecznym to system spłat, w którym kredytobiorca co miesiąc spłaca do banku identyczną kwotę raty. Jest jednym z dwóch rodzajów modeli spłat, jakie każdy kredytobiorca ma do wyboru zaciągając kredyt hipoteczny w banku. Plusem tego modelu jest łatwiejsza do osiągnięcia zdolność kredytowa wnioskodawcy (niższa raty w początkowym okresie spłaty zobowiązania), a także możliwość planowania domowego budżetu. Minusem – ryzyko wzrostu stóp procentowych i idący za tym wzrost wysokości raty kredytu.
Jak każdy rodzaj rat, raty równe składają się z części kapitałowej i odsetkowej. Zarówno część kapitałowa jest stała jak i część odsetkowa są różne, w miarę upływu czasu kredytobiorca spłaca coraz więcej kapitału i mniej odsetek. Zawsze jednak rata równa pozostaje na tym samym poziomie, może być jedynie zmienna ze względu na WIBOR.

Raty malejące

Raty malejące to system spłaty kredytu zakładający stałą część kapitałową i malejącą część odsetkową rat. W początkowym okresie spłaty zadłużenia rata malejąca wymaga większej spłaty odsetek niż rata równa. Dlatego jest od niej większa. Przykładowo w kredycie na 30 lat (360 miesięcy) rata malejąca zrównuje się z ratą równą w 142. miesiącu spłacania zadłużenia. Do tego czasu kredytobiorca spłaca wyższą ratę miesięczną, a po tym czasie – wysokość raty malejącej sukcesywnie spada.

Raty malejące to system, w którym ogólny zysk banku, czyli marża kredytu hipotecznego, przez cały okres kredytowania jest mniejszy niż w ratach równych. System ten opłaca się w sytuacji, kiedy kredytobiorca nie planuje wcześniejszej spłaty kredytu, a samo zadłużenie, np. kredyt hipoteczny, rozłożone jest na długi okres. Wówczas oddaje do banku relatywnie mniejszą kwotę odsetek.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego to polisa wymagana przez bank udzielający kredytu hipotecznego. Jest gwarancją zabezpieczającą interesy instytucji udzielającej kredytu. Niektóre z polis są obowiązkowe i warunkują podjęcie decyzji o przyznaniu pożyczki. To np. ubezpieczenie pomostowe oraz ubezpieczenie niskiego minimalnego wkładu własnego. Istnieją także ubezpieczenia dodatkowe, opcjonalne, których wykupienie może wpływać na wysokość rat kredytu. To na przykład polisa na życie do kredytu hipotecznego. Stanowi gwarancję, że w razie śmierci kredytobiorcy zadłużenie zostanie spłacone.

Niekiedy wykupienie dodatkowego ubezpieczenia kredytu hipotecznegopoprawia zdolność kredytową wnioskodawcy oraz zmniejsza koszty kredytu. Bank może w zamian zrezygnować z pobrania prowizji za udzielenie kredytu lub obniżyć marża kredytu hipotecznego. Polisę do kredytu można wykupić na miejscu w banku lub poszukać dogodnej oferty na wolnym rynku.

Karencja w spłacie kredytu

Zwłoka w spłacie, czyli odroczenie spłaty rat kredytu, to inaczej karencja w spłacie kredytu. Daje kredytobiorcy czas na uporządkowanie spraw związanych z finansami i bieżącymi wydatkami. Karencja może trwać nawet do 3 lat, podczas których zobowiązanie spłaty rat zostaje „zamrożone”. Karencji podlega część kapitałowa rat, nie podlega natomiast cześć odsetkowa. Oznacza to, że kredytobiorca jest zobowiązany do regularnej spłaty odsetek. Kredytobiorca może uzyskać odroczenie spłaty rat kredytu hipotecznego, konsumenckiego, samochodowego czy inwestycyjnego. Warunkiem ustanowienia przez bank karencji jest mocne udokumentowanie takiej potrzeby przez kredytobiorcę.

Karencja w spłacie kredytu to rozwiązanie, o które wnioskują osoby chcące np. opóźnić spłacanie rat za dom na czas ukończenia jego budowy, lub zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Jest to więc doskonałe rozwiązanie dla osób, które wynajmują mieszkanie i jednocześnie spłacają już kredyt hipoteczny na zakup własnego mieszkania od dewelopera.

Cesja ubezpieczenia

Cesja ubezpieczenia, cesja na bank oznacza przeniesienie praw do odszkodowania z polisy mieszkaniowej z kredytobiorcy na bank. Główna konsekwencja polega na tym, iż całkowite lub częściowe środki z tytułu odszkodowania za ewentualne szkody lokalu obciążonego kredytem hipotecznym zostają przekazane na rzecz banku (tu: cesjonariusza), a nie na rzecz ubezpieczonego (tu: cedenta).

Cesja ubezpieczenia do kredytu hipotecznego jest obowiązkowa, a warunki jej przeprowadzania ustalane są indywidualnie przez banki. W ten sposób kredytodawca zabezpiecza warunki zawartej umowy o kredyt hipoteczny. Cesja polisy mieszkaniowej na bank wygasa automatycznie w momencie ustania umowy o ubezpieczenie kredytu hipotecznego na mieszkanie/dom.

Porównywarka kredytów hipotecznych

Porównywarka kredytów hipotecznych to raport prezentujący oferty różnych banków oferujących kredyt hipotecznych dla wskazanych i tych samych parametrów. Raport analizuje informacje takie jak kwota kredytu, okres spłaty, marża kredytu hipotecznego, minimalny wkład własny, oprocentowanie nominalne, prowizja za udzielenie kredytu, podatki od czynności cywilno-prawnych oraz ewentualne dodatkowe zobowiązania takie jak ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Na ich podstawie porównywarka kredytów hipotecznychokreśla wysokość miesięcznej raty kredytu, którą kredytobiorca będzie zobowiązany spłacać przez okres obowiązywania umowy kredytowej z bankiem. Ta operacja wykonywana jest dla wszystkich banków ujętych w raporcie, co pozwala na porównanie różnych ofert kredytów hipotecznych pod kątem wskaźników takich jak całkowity koszt kredytu. Porównywanie ofert pozwala na wybór tej, która jest korzystniejsza cenowo.

Kredyt / Zdolność kredytowa

BIK

BIK to skrót nazwy Biura Informacji Kredytowej. Jest to baza danych gromadząca informacje na temat historii kredytowej klientów instytucji bankowych, spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych (SKOK) i parabanków. Biuro powstało na bazie porozumienia Związku Banków Polskich i prywatnych instytucji kredytujących. BIK zajmuje się gromadzeniem i udostępnianiem danych na temat historii kredytowej osób indywidualnych i przedsiębiorców. Znajdują się tu informacje o trwających i już spłaconych zadłużeniach takich jak kredyty, pożyczki, karty kredytowe, limity, poręczenia kredytów.

Celem BIK jest pomoc w zarządzaniu ryzykiem kredytowym w Polsce, a także udzielanie informacji na temat wiarygodności płatniczej potencjalnych kredytobiorców czy kontrahentów. Baza gromadzi dane na temat terminowości spłat zadłużeń, zarówno na temat zobowiązań spłaconych terminowo, jak i o pożyczkach i kredytach niespłaconych lub ratach uregulowanych z opóźnieniem. Pozytywna historia w BIK ma wpływ na ocenę wiarygodności kredytobiorców przez banki podczas rozpatrywania wniosku o udzielenie kredytu, czyli na tzw. scoring bankowy.

LTV

LTV to skrót od angielskiego terminu Loan To Value oznaczającego wartość kredytu hipotecznego w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Jest to jedno z kryteriów, według którego banki oceniają ryzyko udzielenia kredytu konkretnemu wnioskodawcy. Ma zatem wpływ na pozytywne lun negatywne rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny, obok kryteriów takich jak np. scoring bankowy.

Przykładowo wskaźnik LTV kredytu hipotecznego na 300.000 zł przy zabezpieczeniu w postaci nieruchomości o wartości 300.000 zł wynosi 100%. Jeśli zabezpieczeniem jest nieruchomości o wartości 450.000 zł, LTV wynosi w tym przypadku 75%. Bezpieczny z punktu widzenia banku jest jak najniższy LTV, zatem jeśli jest on wysoki instytucja może wymagać od kredytobiorcy dodatkowego zabezpieczenia. Może być nim na przykład ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub ubezpieczenie niskiego minimalnego wkładu własnego.

RRSO

RRSO to skrót od terminu Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Oznacza całkowity koszt, który w skali roku poniesie kredytobiorca i jest podstawą do obliczenia całkowitego kosztu kredytu. Wskaźnik RRSO wyrażony jest w procentach. Pozwala oszacować i porównać oferty kredytowe różnych banków i instytucji pożyczających pieniądze. Wylicza się go indywidualnie w oparciu o trzy główne dane: wysokość zadłużenia, okres spłaty oraz koszty dodatkowe kredytu. Do kosztów dodatkowych wlicza się przede wszystkim oprocentowanie (WIBOR+ marża kredytu hipotecznego), ewentualne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, prowizja za udzielenie kredytu oraz podatki.

Parametr RRSO jest więc terminem szerszym niż samo tylko oprocentowanie kredytu. Maksymalną wysokość RRSO oraz sposób jego naliczania reguluje ustawa o kredycie konsumenckim z 2011 r.

WIBOR

WIBOR (czyli oprocentowanie referencyjne lub inaczej stopa bazowa) to skrót oznaczający wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym. Jego pełna nazwa brzmi Warsaw InterBank Offered Rate i wskazuje na wysokość oprocentowania, według której banki udzielają pożyczek sobie nawzajem. Wskaźnik WIBOR jest zmienny i ma bezpośredni wpływ na koszty naszych kredytów. Jeśli stopy procentowe pożyczek międzybankowych wzrastają, wzrasta także wysokość naszej miesięcznej raty, RRSO oraz całkowity koszt kredytu. Na ogół jednak stopy procentowe dla pożyczek międzybankowych utrzymują się na stabilnym poziomie.

W przypadku wyliczania rat kredytu hipotecznego większość banków stosuje wskaźnik WIBOR3 oznaczający stopy obowiązujące na każde 3 miesiące od przodu. Jeśli w umowie o kredyt widnieje taki właśnie symbol, oznacza on iż rata kredytu nie będzie zmieniać się częściej niż co 3 kolejne miesiące. Wskaźnik ten wraz z marżą kredytu składają się na całkowite oprocentowanie kredytu.

Zachęcamy do skorzystania z symulacji kredytu hipotecznego, dzięki niej dowiedzą się Państwo, który bank ma najlepszą ofertę.